Förklaring av bygglovsbegrepp

Inom bygglovsprövningen och i detaljplaner används nedanstående areabegrepp.

Tänk på att:

• Boarea, biarea och liknande begrepp används aldrig för att beskriva en byggrätt (hur stor din byggnad får vara på fastigheten) eller inom bygglovsprövningen.
• Med mätvärt utrymme menas ett rum som har en rumshöjd som är 190 centimeter eller mer och som går att vistas i.

Bruttoarea

Bruttoarea förkortas BTA.

Bruttoarea är den mätvärda arean av en våning, våningsplan eller ett entresolplan. Man räknar alltså in alla våningar och våningsplan i en byggnad, även källare.

Bruttoarean begränsas av byggnadens ytterväggar eller entresolplanets framkant. Även invändiga trappor och ramper räknas in, samt öppningar vid trapp som högst är 30 procent större än trappens area. Övriga öppningar är öppen area.

Utrymmen som inte definieras som mätvärda tas inte med i beräkningen.

Byggnadsarea

Byggnadsarea förkortas BYA.

Byggnadsarea är den area som byggnaden tar upp på marken. Antalet våningar spelar ingen roll.

Det är ytterväggarnas eller byggnadsdelens utsida som räknas in i byggnadsarean, ej grundkonstruktionen.

Följande räknas normalt inte in

• normalt takutsprång (cirka 50 centimeter)
• yttertrappa vid entré
• mindre skärmtak i anslutning till entré
• balkonger/uteplatser över fem meter från marknivån
• byggnadsdelar som inte eller obetydligt når över marknivån exempelvis ljusschakt, källaryttertrappa.

Öppenarea

Öppenarea förkortas OPA.

Arean under ett tak som är gjort för vistelse eller förvaring och som har helt eller delvis öppna sidor, dock mer öppna än slutna sidor. Även omfattande takutsprång räknas in i öppenarea.

Öppenarea ingår även i byggnadsarean om inte arean utgör något av undantagen.

Exempel på areor som är öppenarea

• carport
• skärmtak
• arean under en balkong som ligger närmare marken än 5 meter.

Exempel

Exempelritning öppenarea, byggnadsarea och bruttoarea Pdf, 943 kB.

Den som låter uppföra ett byggnadsverk eller anläggning är byggherre. Om du anlitar en snickare/entreprenör för att bygga ett fritidshus så är det alltså du som är byggherre.

Ett vanligt misstag är att tro att det är entreprenören (snickaren, elektrikern och så vidare) som är byggherre, men så är inte fallet.

Självklart kan entreprenören också vara byggherre, men då bygger de och för att sedan sälja, exempelvis ett flerbostadshus.

Ansvar

Som byggherre har man det fulla ansvaret att lagar, föreskrifter och regler följs, du behöver alltså läsa på om vad som gäller och vilket ansvar du har när du ska bygga något.

Ett exempel: Om det skulle visa sig att fritidshuset som du har låtit bygga inte följer bygglovet kommer myndighetsnämnden förelägga dig och inte den entreprenör du har anlitat. Det är du som har ansvar att se till att entreprenören bygger enligt det bygglov som gavs.

På samma sätt är du som byggherre ansvarig för att se till att alla de kontroller som ska göras under byggtiden verkligen görs och görs på rätt sätt. Det kallas för byggherrens dokumenterade egenkontroll.

Byggrätten regleras i detaljplanen och beskriver var på tomten och hur stort du får bygga. Den kan också ange hur många våningar du får bygga och avstånd till tomtgräns med mera.

En detaljplan reglerar hur mark och vatten ska användas inom ett avgränsat område.

Den reglerar ofta även hur byggnader får utformas och anger till exempel byggnadshöjder, byggrätt och var byggnader exempelvis inte får placeras.

Gällande detaljplaner i Eksjö kommun

All mark i Sverige är indelad i avgränsade områden som kallas för fastigheter. En fastighet är ett bestämt område som utgör en fast egendom. Fastighetsgränserna framgår på kartor eller fysiska markeringar på platsen, exempelvis genom ett stålrör eller ett ingjutet rör i betong i marken.

Till varje fastighet finns en fastighetsbeteckning. Exempel på fastighetsbeteckning är Kommun 1:15.

Läs mer om fastigheter på Lantmäteriets webbplats Länk till annan webbplats..

Grannehörande är när grannar eller andra sakägare som berörs av en åtgärd får möjlighet att lämna in sina synpunkter.

Grannehörande görs alltid när en lovansökan innebär avvikelse från en detaljplan samt vid nybyggnad av huvudbyggnad utanför detaljplan.

En huvudbyggnad är oftast bostadshuset på en fastighet. Huvudbyggnaden är den viktigaste byggnaden på tomten. Det som avgör är i första hand byggnadens funktion, inte dess storlek.

Byggnadshöjd

Med byggnadshöjd menas generellt avståndet från markens medelnivå runt byggnaden (medelmarknivå) till skärningen mellan fasadplanet och ett plan som med 45 graders lutning inåt byggnaden berör byggnadens tak.

Vid större takkupor räknas byggnadshöjden från där 45-graders planet berör takkupan och skär fasadplanet.

Det är inte ovanligt att det i detaljplaner anges en högsta eller lägsta byggnadshöjd som byggnader ska förhålla sig till. Ibland över en viss plushöjd, vanligtvis nollplanet.

Nockhöjd

Med nockhöjd menas generellt avståndet från markens medelnivå runt byggnaden (medelmarknivå) till byggnadens nock (takkonstruktionens högsta punkt).

Det är inte ovanligt att det i detaljplaner anges en högsta eller lägsta nockhöjd som byggnader ska förhålla sig till. Ibland över en viss plushöjd, vanligtvis nollplanet.

Totalhöjd

Med totalhöjd menas generellt avståndet från markens medelnivå runt byggnaden (medelmarknivå) till byggnadens högsta punkt.

Det är inte ovanligt att det i detaljplaner anges en högsta eller lägsta totalhöjd som byggnader ska förhålla sig till. Ibland över en viss plushöjd, vanligtvis nollplanet.

Taksäkerhetsanordningar, skorstenar, ventilationshuvar, master och liknande räknas in i totalhöjden.

Exempel byggnadshöjd, nockhöjd och totalhöjd Pdf, 359 kB.

Rumshöjd

Rumshöjd räknas från golvet till undersidan av ovanliggande bjälklag eller innertak.

Installationer eller andra byggnadsdelar låga byggnadsdelar kan påverka rumshöjden, detta beror på omfattningen och placeringen i rummet.

Sockelhöjd

Sockelhöjd är generellt den plushöjd där husets fasadbeklädnad möter husets grundsockel.

För platta på mark motsvarar detta i princip överkant på betongplattan. För andra grundkonstruktioner är det svårare att beskriva vad detta motsvarar.

Föreslagen sockelhöjd ska anges på situationsplanen så att byggnadens höjd på tomten kan bedömas i bygglovet utifrån

• befintliga marknivåer
• föreslagna marknivåer
• angränsande tomters marknivåer och byggnaders sockelhöjder
• gatuhöjder och eventuella trottoarer
• nivåer för anslutning av vatten och avlopp.
  

Den sockelhöjd som du föreslår i ansökan ska anpassas utifrån ovanstående förutsättningar så att ditt hus är anpassat till området.

Tänk även på att du inom din egen tomt ska kunna ta om hand om regn- och smältvatten och inte får leda över detta till andra tomter, gator, parker och liknande. Dessutom viktigt att du får en bra lutning från ditt hus så att du inte får fuktskador.

Det är inte ovanligt att det i detaljplaner anges en minsta sockelhöjd som byggnader ska förhålla sig till.

Komplementbyggnader är fristående byggnader på tomten som inte sitter ihop med huvudbyggnaden. Det kan exempelvis vara ett garage, växthus, förråd eller lusthus.

Ett garage som sitter ihop med huvudbyggnaden är alltså inte en komplement­byggnad, utan en tillbyggnad på bostadshuset. Den ingår i huvudbyggnaden.

För att de tekniska krav som ställs på byggnationen ska bli tillgodosedda ska byggherren utse en kontrollansvarig (KA). Den kontrollansvarige biträder byggherren och deltar i byggsamråd och de besiktningar/kontroller som kan behövas enligt kontrollplanen.

En kontrollansvarig måste vara certifierad.

Läs mer om kontrollansvarig på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats.

Kontrollplanen anger vilka kontroller som ska göras under byggnationen. Där står också vilka intyg och handlingar som ska lämnas in och vilka tekniska krav som ställs på byggnaden. Kontrollplanen ska tas fram av byggherren. Läs mer om kontrollplan och vad den ska innehålla på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats.

Nybyggnadskarta krävs vid nybyggnation (första huset på tomten). Den säkerställer tomtgränser och husets placering.

Inom detaljplanelagt område krävs en nybyggnadskarta. Utanför detaljplan räcker det med en enkel nybyggnadskarta.

Nybyggnadskartan beställs av samhällsbyggnadssektorn.

Beställ nybyggnadskarta

Kommunen kan anta områdesbestämmelser för ett område som inte har detaljplan, till exempel för att säkerställa ett syfte som uttrycks i översiktsplanen. Ofta används bestämmelserna för att bevara kulturhistorisk värdefull bebyggelse eller för att reglera storlek och omfattning av fritidshusbebyggelse.

Till skillnad från detaljplan ger inte områdesbestämmelser dig någon rätt att bygga (så kallad byggrätt).

Gällande områdesbestämmelser i Eksjö kommun

En remiss är en skriftlig fråga från en myndighet till en annan myndighet eller organisation om synpunkter i ett visst ärende.

Sammanhållen bebyggelse är, enligt hur Eksjö kommun definerar begreppet, områden på landsbygden:

• som inte har en detaljplan, samt
• där bebyggelsen består av minst 10 till 20 hus, samt
• där tomterna gränsar till varandra eller bara skiljs åt av en väg, gata eller parkmark.

Även områden med tre hus på två tomter kan utgöra sammanhållen bebyggelse om de ligger inom en miljö som är av riksintresse för kulturmiljövården. Sammanhållen bebyggelse kan även vara områden med särskilt stort bebyggelsetryck.

Läs mer om sammahållen bebyggelse

Du får slutbesked när en byggnation är avslutad och samtliga krav enligt kontrollplanen är uppfyllda.

Observera att du inte får ta byggnaden i bruk (till exempel flytta in) förrän du har fått ett slutbesked om inte annat anges i lovet.

För vissa enkla åtgärder framgår det av lovet att du får ta byggnaden i bruk innan slutbesked.

Slutbesked krävs för alla åtgärder som fått lov och/eller startbesked.

När byggåtgärderna är avslutade hålls ett slutsamråd. Detta gäller vid större byggprojekt där vi haft tekniskt samråd.

Slutsamråd hålls ute på plats och då redovisar byggherren att projektet genomförts i enlighet med lov- och startbeskedet.

Du måste ha fått ett startbesked innan du får påbörja en åtgärd som kräver bygglov, rivningslov, marklov eller anmälan.

I startbeskedet är kontrollplanen för byggnationen fastställd liksom eventuella villkor för att få påbörja arbetet.

I enklare ärenden kan startbesked ingå i lovet.

Ett tekniskt samråd är ett möte med en byggnadsinspektör.

Vid ett tekniskt samråd redovisar byggherren och kontrollansvarig hur byggprojektet ska genomföras och vilka kontroller som ska göras under byggtiden, vem som utför dem och mot vad man kontrollerar.

Om byggprojektet är av enklare slag behövs inget tekniskt samråd.

Med tillgänglighet menas att byggnader och tomter ska vara utformade så att de är tillgängliga och användbara för alla, inklusive personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga.

Syftet med reglerna om tillgänglighet är att så många som möjligt ska kunna delta i samhället på lika villkor. Den byggda miljön ska kunna användas både av personer som har full rörlighet och personer som använder till exempel rullstol, rollator eller käpp. Även personer som har nedsatt syn, nedsatt hörsel eller nedsättning av andra orienteringsförmågor ska kunna använda den byggda miljön.

Kraven som ställs är samhällets minimikrav och det är naturligtvis tillåtet och möjligt att bygga bättre än vad minimikraven i reglerna anger.

Vilka byggnader/lokaler omfattas?

Grundregeln är att alla tomter, byggnader och lokaler ska vara tillgängliga och fullt användbara av alla, men det finns vissa undantag:

• fritidshus och tillhörande komplementbyggnader
  
• arbetslokaler om det är obefogad att göra lokalerna tillgängliga med hänsyn till verksamhetens art. Tillhörande kontor, besöksutrymmen med mera ska dock uppfylla kraven.

Vilka regelverk gäller?

FN-konventionen
Sverige är juridiskt bunden av FN:s konvention om rättigheter för personer med funktionsnedsättning. De svenska lagarna bygger på konventionen.

Plan- och bygglagen (PBL), Plan- och byggförordningen (PBF) och Boverkets byggregler (BBR)

De lagar och regelverk som ställer krav på tillgänglighet är Plan- och bygglagen (PBL), Plan- och byggförordningen (PBF) samt Boverkets byggregler (BBR). PBL och PBF ställer de övergripande kraven medan BBR reglerar mer på detaljnivå genom tillämpningsföreskrifter till lagen och förordningen.

Enkelt avhjälpta hinder, HIN, och tillgänglighet på allmänna platser, ALM

Enligt Boverkets föreskrifter och allmänna råd om avhjälpande av enkelt avhjälpta hinder till och i lokaler dit allmänheten har tillträde och på allmänna platser, ska enkelt avhjälpa hinder åtgärdas. Reglerna gäller retroaktivt. Vid anläggandet av nya allmänna platser och områden ska de göras tillgängliga och användbara. Det gäller till exempel gator, torg, parker, fritidsområden och friluftsbad.

Läs mer om enkelt avhjälpta hinder på Boverkets webbplats Länk till annan webbplats.

Hur bedöms tillgängligheten i bygglovsprövningen och byggskedet?

I bygglovet prövas förutsättningarna för att tomten och byggnaden ska bli tillgängliga när det väl är färdigbyggt. Parkeringar, gångstråk, entréer, hissar, nivåskillnader och rumsutformning är några av de saker som prövas i bygglovet.

På det tekniska samrådet och i startbeskedet prövas tekniska installationer, inredning och annan utrustning som krävs för att uppfylla tillgängligheten samt de kontroller som ska göras för att verifiera att tillgängligheten uppfylls i färdig byggnad.

Den slutliga uppföljningen av tillgängligheten görs på slutsamrådet och i slutbeskedet. Är alla kontroller utförda och myndighetsnämnden inte ser några uppenbara brister ges ett slutbesked.

En tomt är ett privat område som omfattar mark avsedd för en eller flera byggnader som ligger i direkt anslutning till byggnaderna och behövs för att byggnaderna ska kunna användas för avsett ändamål.

En tomt kan exempelvis sträcka sig över en eller flera fastigheter. Tomtytan avgränsas ofta av trädgårdens yttre gränser.